人口面，是决定房地产市场长期发展的核心因素。

2012年，老杨在写《楼市探秘》一书时，研究出来一个观点：中国房地产的人口红利至少还有十年。

结果，还真是凑巧，十年之后的2022年，中国人口首次减少！

建国以来，我国人口增长经历了由快到慢、再到下降的过程。

看人口新增量的年度变化，总体是由高到低的趋势。

其中，部分年份相比之前增多，主要受婚育人口的波动影响，比如2011－2017年的增多，主要受1985－1991年人口增多影响。

二胎三胎政策陆续放开之后，效果并不明显。

2022年首次出现人口负增长，减少了85万人。

2023年减少208万人。

我国总人口的拐点，已于2022年确立。

全国人口与全国房企住宅新开工面积

2010年之前，每年新开工的住宅面积明显小于全国人口，也可以说之前属于住宅供应短缺时期。

2010年开始，住宅新开工量，尤其是2018－2020年，也就意味着滞后6－12个月后新房供应量很大。这11年我国新建住宅市场供需两旺，但也同时意味着住房短缺时期逐渐过去。

2022年人口首次减少，巧合的是房地产泡沫同时破灭，需求面急剧收缩，新房开工量随之跳水。

自此，我国房地产市场供求关系发生重大变化！

不同能级城市的人口增速变化

2011－2016年，四类城市呈梯度关系，城市能级越高，人口增速越快。

2017年以来，梯度关系渐变，四国混战，其中强二线超过一线，成为最强者。

2019年以来，弱二线超过一线城市，其中2022年最强，主要是防疫导致的人口回流。

三线城市总体最弱，但2015－2018年增速提升；2021－2022年超过一线城市；2023年防疫放开后，增速重新垫底。

一线城市在2021－2022年最弱，但主要是广深受疫情影响，2023年防疫放开后，人口回流，重新正增长，且增速仅次于强二线。

但着眼长期，不宜太乐观，一线城市对人口的吸附力将渐趋下降，人口强增长城市正在转向少数二线城市！

根据我们的 #全国房地产市场机会风险监测系统#

2023年相比2022年：

全国人口增长最快是合肥，其次是海口和贵阳；

人口减少的城市包括重庆、哈尔滨（估算）、大连、廊坊、蚌埠、岳阳等。

接下来，咱们点评一下几个典型城市吧。

合肥，增速全国第一，长三角一枝独秀！

2023年，合肥常住人口增长21.9万，长三角第一，且明显大于杭州的14.6万人。

近几年，合肥在发展经济、扶持产业方面措施给力，自然就吸引了很多外来人口。

从增速来看，2023年合肥人口增长2.3%，相比之前两年明显提速，而且也高于10年前。

从人口面来看，合肥房地产的发展潜力，也即增量空间，在长三角各城当中，排名居前！

从最直观的，与南京来比较，2013年之前，南京人口增速明显高于合肥；而2013年以来，南京被合肥压得满脸通红。

如果南京继续不思进取，那么再过十年，南京就更惨了，再叫“徽京”，就是嘲讽了……

广州VS杭州，全国第四城的殊死争夺！

人口流速，是衡量一个城市活力的核心指标。

过去多年，广州一线城市的地位，越来越接近于被杭州取代，人口面亦然。

从常住人口增速来看，2018年是个分水岭：之前，广州人口增速力压杭州；从此之后，杭州翻身，广州低眉。

2022年，疫情防控影响，广州近几十年来首次出现人口流出；2023年，人口实现恢复性增长，但增速只有0.50%，仍明显低于杭州的1.2%！

再这么持续下去，杭州真的要取代广州晋升一线了……

投资重庆房产，得需要多大的勇气呀？

隔壁成都的房产，不知比重庆香多少！

我们比较一下这哥俩最底层的因子，人口面。

过去十几年，成都的常住人口增速，始终大幅的高于重庆。

2023年，成都人口同比增长0.63%，而重庆则出现多年来首次下降，人口减少了0.68%！

重庆下面的县区很多，但成都也不算少。

总之，如果做资产配置，二选一，老杨认为只能在成都买房。

海南，中国冬都。西宁，中国夏都

这两个典型地区的人口增速，差异挺大。

海口一直死死的压着西宁。

2023年，海口人口增长2.1%；西宁为0%。

海口增速，在全国一二线城市中能排进前三。

从人口这个角度看，海口、三亚这两个城市的房地产市场长期发展潜力，还是可以的。

东部明星三线城市的衰落，比如无锡

近几年，无锡楼市非常低迷，除了受短中期全国楼市大降温的影响之外，人口面的支撑力持续减弱了。

无锡仍然是经济强市、城市环境优美，但人口增速由十多年前的3-5%，降至近几年的0.1%，几乎止增了。

而无锡向西约200公里，长江边上的芜湖，安徽第二大城市，人口增速2018年以来慢慢赶上并超过无锡，2023年人口增速0.8%，明显超过无锡。

那么，从人口的支撑力来看，芜湖的楼市发展潜力与活力，是不是已经超过无锡了？

大湾区，四小龙，人口走势

2023年常住人口同比增速，珠海0.69%，佛山0.66%，东莞0.46%，惠州0.39%。

2022年疫情原因，四城中有三城人口流出，主要是务工群体回乡，只有珠海人口继续增长。

综合看近四年，珠海人口面较强，其次是佛山，东莞与惠州较弱。

人口面，是影响一个城市房地产市场的底层因子。

关注大湾区楼市的朋友们，可以参考一下。